2002年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%，商品房平均价格达到2777元，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣，即使是2003年出现的“非典”和央行的121号文件对这一轮的房地产市场上行也没有构成多少实质性的影响。

伴随着这一轮房地产繁荣的，除了人均住房面积提高的统计数字和接连不断的违规拆迁、非法占用农田造成的惨痛故事外，留给人们印象最深刻的就是顽强上行的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。早在2002年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年11月，时任总理的朱容基表示了对房地产泡沫的担忧。在2003年6月央行出台了121号文件，此时对房地产泡沫的争论也达到了第一波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。进入2004年后，随着每一季度经济统计数字的报出，看着日长夜大的房地产价格，对泡沫的争论也日趋白热化。2004年10月，建设部推出了关于房地产市场形势的报告，不久以后央行宣布了9年来的第一次加息决定，管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点，掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮，各路官员、学者、房地产商轮番上场，互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈。

这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，出现了很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。对此，我们要用这篇文章来说明我们的看法，我们的看法可以用三句话来概括：第一，中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫；第二，虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌；第三，虽然价格不会大跌，但也决不是什么好事。

纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次著名泡沫事件，我们可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通，其中最根本的原因在于，目前中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到了利益任何一方都无法抵挡的地步，中国的房地产市场才是真正实现了市场化。

我们对此的价值判断与经济学告诉我们的结论是一样的：是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握，否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。

一、中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫
在对这个论点进行论证之前，我们要先说明一个本不需要说明的问题，那就是究竟什么是泡沫？在我们看到的争论中，相当一部分学者没有表现出基本的专业素质，比如有人就凭中国人多地少就可以喊出了“房价若干年要涨若干倍”的口号，反映出其对资产价格的规律缺乏起码常识。在我们不愿意怀疑其动机的情况下，只能怀疑其专业素质。

在经济学里，影响最大的泡沫定义是以研究金融危机著称的经济学家金德尔博格（Kindleberger）在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中给出的：
“泡沫状态”这个词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。通常，“繁荣（Boom）”的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些，以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）的形式出现危机，或者以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。

金德尔博格对泡沫的定义比较形象，但是在理论研究中比较难以操作。现代的经济学研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。这样的定义简化了对泡沫的判断，所需要做的工作有两点，一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。

1. 当前的房地产价格反映其基本价值吗？
要回答这个问题并不困难，我们可以从两个层面来分析房地产的基本价值。房产做为一种商品，与其他商品——比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。那就是它既可以像面包一样做为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样做为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。只有弄清楚房产做为这两种商品属性的价值，才可以确定的它的基本价值。

首先做为消费品，房产的基本价值可以这样确定，微观经济学告诉我们，完全竞争的市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本，在现代经济学中并不特意区别价值和价格，可以认为，供需决定的均衡价格就是它的基本价值。做为投资品，可以由资产定价的基本原理决定，生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。对于房产来说，把预期的未来每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前，就是它的基本价值。我们可以从这两个方面来衡量房产做为消费品和投资品的基本价值。

先来看看做为消费品，现在中国的房子应该值多少钱。首先从供给这一方看，因为近年来房地产市场一片火爆，许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队，开盘当天甚至几个小时之内就销售一空，在卖方市场的情况下，开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里，做为买方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格，在经济学上称为保留价格。如果我们很难得到开发商的边际成本数据，我们可以利用消费者这一方的数据推算出购房者的保留价格。如果房子的实际价格高出了消费者的保留价格，那么做为消费品，它的价格可以认为是被高估了。值得一提的是，即使是以保留价格成交，价格仍有可能是高估的，因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。这种情形在整个市场处于上行的阶段，即使开发商之间是完全竞争的，仍然有可能出现。自2003年以来，已经有几个城市政府针对开发商有房不卖出台了惩罚措施，也从一个侧面反映了这个现象。

下面我们估算一个代表性的消费者所能接受的对住房的保留价格，或者说是代表性消费者所能接受的住房的价格。假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入，她利用自己现有的财富和未来的收入为购买住房融资。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。

假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。我们可以这样分析这个问题，2003年底，我国城镇居民的恩格尔系数为37，就是说居民有37%的收入用于食品支出，如果假定消费者用30%的收入支付按揭款，剩下的33%支付衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和必要的储蓄，事实上这样的生活已经算不上宽裕了。就是说对于中等收入家庭来说，30%的收入用于供房已经是上限了。这样可以用于支付按揭款的收入为7879元，按照现行的5.31%的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19.4万元，当采用30年按揭时，为21.5万元。

因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为90～120平方米，三居室的住宅建筑面积为110～140平方米。假定消费者可以买到的房子平均为100平方米，按照当前的价格，房屋总售价为27.8万元。这个价格比消费者采用20年或30年按揭时的保留价格要分别高出43.3%和29.3%。

有人会说，在上面的计算中，没有考虑消费者未来收入的增长。如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。这个看法是正确的，但是在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长，这增大了银行的经营风险。虽然这样的融资方案在现实中还不可行，我们还是算出当消费者收入增长时，她可以支付的范围价格。假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长4%（我国目前城镇居民人均收入增长约为7%，考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素，4%的增长速度是比较理性的），则采用20年或30年按揭的时消费者可以支付的房价分别为23.2万元和28.7万元。在前一种情形下，实际价格高出保留价格19.8%，后一种情形下，保留价格比实际价格略高3.2%。必须指出的是，这里的价格度量是基于资源配置效率的度量，即认为让平均收入水平的消费者可以买得起平均价格的住房有着较高的配置效率，因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。

综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20～30%。

我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标，但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。比如由于经济结构和税制上的原因，每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的，另外住房贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9。必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。当她以这个价格支付住房消费时，她应该正过着紧紧巴巴的生活。然而更不幸的是，现实中的房价比这个价格还要高出20～30%。

为了使讨论更富启发性，我们把这一轮房地产市场火爆的明星城市——上海的这几项数据也列在这里。2003年，上海的人均可支配收入为14867元，是全国城市平均水平的1.75倍。假定上海的户均资产也是全国城市平均水平的1.75倍。其他数据和上面的计算一样。我们得出的结果是：当不考虑住房支付能力增长时，上海中等收入家庭采用20年和30年按揭可以支付的房价分别为34.0万元和37.7万元，当考虑增长时，这两个数据分别为40.6万元和50.3万元。按照2004年9月上海住宅8200元的实际成交均价，四种情况下，实际价格比保留价格高估了141.2.1%、117.5%、102.0%、63.0%。

按照这个计算，即使是上海最乐观的拥有平均收入消费者也绝对没有可能性去买一套平均价格的住宅。值得指出的是，这里的计算数据是有事实基础的，在上海2003年的两次房交会上，对希望购房居民的调查表明，70%以上的居民表示可以接收的住房价格不高于5000元每平方米，这个数据与这里的计算是一致的。

上面分析了做为消费品，目前中国的商品房价格是被远远高估的，那么如果做为投资品，是否可以解释如此高的房价呢？按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现和，所以资产的基本价值与以下几个因素有关：租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值。因为我国房屋的设计使用年限是50年，而房屋产权年限是70年，因此考虑折旧以后，房屋的残值可以忽略不计。

在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个：租金增加了；租金增长的速度加快了；投资要求的回报率降低了。

但国内的现状如何呢？从1998年全国房价出现稳步上扬开始，全国的房屋租赁价格指数保持平稳，2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨，每年的涨幅大约为1%，而同期房屋价格的涨幅每年约为7%，同时房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。至于投资的要求回报率，如果用银行储蓄利率做为度量，则也没有太大的变化，自2002年2月开始，利率水平始终保持稳定。就算从1999年起算，储蓄利率也不过是从2.25调整到1.98，下调幅度仅仅12%而已。并且投资要求回报率的变动也没有利率变动这么敏感，因为投资者不太可能预期未来的几十年里始终保持这么低的利率水平。

从这几个与房屋基本价值有关的基本面的因素来看，近年来尤其是2003年以来的房地产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。
总之，无论是做为消费品还是做为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，我们说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。

另外之所以说这一次的房地产泡沫现象是全局性的，是因为我们可以看到从沈阳到海口、从上海到成都，全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的现象。房地产价格本应该是区域经济发展的一个动态反映，如果在遍布各个区域的大城市中都出现了价格大幅上涨，应该称得上是全局性的。即使在日本泡沫经济的巅峰时期，也有部分偏远地区地价基本没怎么上涨，但谁又能否认日本出现的是整体的泡沫经济呢？虽然我国当前出现的房地产泡沫与日本当年相比还有一定距离，但也不能说非要等到石河子、海拉尔都出了泡沫的时候才能叫全局性泡沫。

2. 当前中国的房价水平究竟高不高？
上面我们说明了相对于居民的收入，目前的中国的房价确实被高估了，尤其是在大城市，价格高估现象非常明显。如果中国的房价放在世界范围里来看，究竟算不算高呢？

首先我们看看日本房地产价格在泡沫经济前后的表现。日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最著名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫问题时也通常是言必称日本泡沫经济。那么我们看看在这个最著名泡沫事件中房地产价格究竟表现如何。

按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%。

再看看我国的数据，从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在不到四年的时间里上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%。虽然土地的绝对价格与日本相比还有较大差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分明星城市的表现则更为耀眼。

日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京地区公寓式住宅的平均单价为54.5万日元每平方米，折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格为4096万日元，折合人民币约为320万元，目前上海市区的商品房平均单价约为1.25万元，平均每套售价约为150万元。这两项数据上海分别达到了东京的1/3和1/2。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。

另外根据2003年美国商务部的发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅就是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为300～400万元，大约是美国平均水平的2倍。

如果按照某学者的提法，上海未来的房价应该在若干年内涨若干倍，因为在1990年房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国，那么可以由此做个大胆的预测，用不了20年时间，就算上海比东京面积小一些，我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国。天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了。

3. 中国真的是人多地少吗？
鼓吹中国房价未来仍需要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号有很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了，但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间，拿出计算器随便算一算。

是不是人多地少需要看和谁比，如果和俄罗斯、加拿大相比，世界上大部分国家都是人多地少的。中国平均的人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集我国的东部沿海地区，我国东部大部分是适合生活的平原地区，这样与其他国家的全国平均水平相比应该比较有说服力。从辽宁到海南，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度应该不会高于德国和英国。

日本人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？

在中国目前有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”。但是在造就了“地价不灭神话”的同时，也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国，尤其是中国，是日本“地价不灭神话”的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话，捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。

如果我们的学者脑中有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么“土地神话”。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。所以“神话”离我们越远，我们的经济就越安全。

4. 真实需求支撑的价格就没有泡沫吗？
当前还有一个很迷惑人的看法，那就是因为目前的房屋价格是有真实需求支撑的，购买者是拿着真金白银来买房的，而且购买踊跃，市场一片红火，房屋的空置率也在持续下降，所以当前的价格是健康的，没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理，但它确实是一句“真实的谎言”。

举个例子来说明这个问题，假如我们看到一个病人像一个正常人一样也吃四两饭，我们能不能说这个病人就是正常人？似乎不能，因为病人和正常人之间的差别可能跟吃几两饭没有关系。回到我们的问题上来，那就是价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系。

如果说得还不够清楚，可以再举个例子。比如上证指数在2200点是个高点，1200点是个低点，我们通常看到的景象是，股指在向高点涨时买盘汹涌、需求旺盛，股指在往低点跌时买盘不旺、交投清淡。如果越是真实需求踊跃就越没有泡沫的话，那2200点时的泡沫一定低于1200点时的泡沫，现实是这样的吗？说到空置率，可以用发新股做比方，空置率降得越快意味着房子越好卖，代表着新股越容易发出去，显然2200点时比1200点时新股更容易发，那是不是新股越容易发掉的时候就越没有泡沫呢？

上面的例子搞清楚了，我们就可以明白，需求旺盛比需求不旺的时候更有可能出现泡沫，空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。这个在股市里谁都明白的道理，一拿到房地产市场上，怎么连专家都搞不清楚了呢？而且还当作判别有无泡沫的主要依据，写进了报告里。

有人愿意买并不意味着价格正确，所以真实需求与价格没有泡沫之间没有任何关系。如果非要有一个关系的话，在投资品市场上，也是一个完全相反的关系：越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候，越有可能是价格低估的时候。

二、虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌
中国的房地产市场发展到目前，仍然是一个半市场化的市场。一方面，供需两端的行为已经市场化了。购买者通常是直接需求者，无论是用来消费还是用来投资，购买者都是以自己拥有为目的进行购买的，基本不存在单位消费需求。在供给这一方，房地产开发领域也没有太高的门槛，基本上是自由进入的。但在另一方面，市场价格的形成机制没有实现市场化。价格的形成不完全是根据市场供需状况决定的，其中包含了诸多方面的利益，尤其是地方政府的利益。当本应该做为市场秩序维护者的政府也直接参与到了市场的利益分配，就很难依靠市场自身的力量发现出合理的均衡价格。

从2003年上半年开始，中央银行就开始警告一些地区政府要关注本地区房地产市场过热的苗头，但是各个地方政府几乎众口一词地宣称本地市场健康发展，没有任何问题，甚至出现了官员利用各种机会唱多本地房地产市场的现象，而且越是房价涨得多的地方，政府唱多的腰杆越硬。

仔细分析一下地方政府背后的思维逻辑，这个现象就很容易解释。做为地方政府官员，其未来的升迁与政绩有直接关系，而所谓的政绩必须是看得见、摸得着的，所以才会有“GDP崇拜”、“政绩工程”、“面子工程”的提法。要拉动GDP最直接的手段就是靠投资，要搞政绩工程就得想办法弄钱。如果靠优化地方各方面环境，通过吸引投资增加税收来获得财政收入，这个速度就太慢了，一届政府的任期只有四年，等自己辛辛苦苦培养的企业能够为财政做贡献的时候，成绩已经属于下一届了。所以最好能找到能够立竿见影增加财政收入的手段，这样的手段目前只有一个，那就是卖地。要让地能够卖得出去，而且能卖个好价钱，有两个主要手段，一是保持房地产市场繁荣，让购买者产生价格以后还要涨的预期；二是垄断土地的出让，让开发商只能从政府手里这一个口子拿地。2002年以来，凡是房价涨得多的地方，也是地方政府对土地的控制最严格的地方，比如杭州、上海、天津等地。

房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。其中，地方政府出于获得财政收入的目的是高房价坚定的支持者，而且通过土地垄断等方式有力地支撑了房价的上涨。购买者可以分为消费者、投资者和跟风者三类，由于利益不一致，购买者通常不能一致行动，因而很难形成市场上的谈判力量。在地方政府的强有力的政策信号指引下，开发商在下游销售市场和上游资金市场都必须树立起其产品价格会持续上涨的形象，否则很难运作。商业银行由于委托代理关系的存在，在房地产市场是否有泡沫不明朗的情况下，最好的办法就是跟风，继续向房地产市场投入。唯有中央银行为了保持币值和金融系统长期的稳定，有意愿而且有能力控制房地产价格的上涨，但央行也绝对不愿意让房地产市场暴跌，因为这样会立刻引起金融系统的不稳定，这是其最不愿意看到的结果。这几股力量在市场中交汇在一起，互相博弈，使房地产价格即使高估了在短期内也几乎不可能大幅度下跌。下面我们对每一个主体的目标和约束分头进行分析，看看房价为什么很难大跌。

1. 地方政府
做为高房价最坚定、也是最有力的支撑者的地方政府，手中有三大法宝可以调控房价：土地垄断、政策指引、舆论导向。利用这三大法宝，地方政府支持了坚挺的房价，制造了房地产只涨不跌的价格预期，使购买者、开发商、商业银行的行为扭曲，楼市陷入了“非理性繁荣”。但值得庆幸的是，地方政府的法宝对中央银行不起作用，中央银行有自己的决策目标，而且可以通过调整利率和出台相关政策控制房价上涨。

地方政府的第一大法宝是土地垄断，通过这一法宝，地方政府可以很轻易地抬高土地的出让价格，进而抬高了房价，而在这些高价土地上兴建的房屋价格成为全地区所有房屋交易的参考价格。也就是说，政府可以通过几块土地为全地区所有房屋重新定价。高涨的房价使得房地产市场出现巨额利润空间，吸引了开发商进一步投资，也激励了购买者投资的愿望和信心，迅速活跃了本地区的房地产市场。较高的市场价格可以使旧区改造成为经济上可行的买卖，可以诱使开发商主动投入改造，而不需要政府再投入更多资源，这样政府可以不那么费力地使城市面貌发生改变，同时开发商的大力投资也提高的本地的GDP，政府也实现了做出政绩的目标。

高企的垄断土地价格使住房成本快速上升，地方政府不断的以开发商“自愿”高价购地为由证明自己行为的合理性，但“自愿”不等于“合理”，就像北京的神州行用户总是“自愿”打0.6元每分钟的电话一样。

地方政府的第二大法宝是政策指引，目前的地方政府正在很灵活地运用这一法宝来调节房地产价格，例如二手房交易税的征收与缓行、控制经济适用房的供给量等。这些政策可以有效地改变房产交易的价格，有利于政府调控市场，避免房价过快上涨引起社会不满，进而影响房价长期稳定的上升。例如，大规模经济适用房的建设常常出现在远期规划中，给低收入者一些期望，但在现实中却总是有控制的供应，“千呼万唤始出来，尤抱琵琶半遮面”。

地方政府的第三大法宝是舆论导向，不断强调和发布有利于楼市的消息。从行为金融的理论来看，房产的价格并不仅仅与房租和利率有关，而且与潜在购买者主观上“认为”的价值有很大关系。例如上海总是有人不断地强调国际大都市的未来前景，指出其房价距纽约、东京还有很大距离，潜移默化中改变购买者的价值标准。但却从没有听见政府发出过房价已经超出普通市民的购买力，普通市民购房困难，长期发展下去将影响社会稳定的声音。

客观上说，这三大法宝既可以拉高房价，也可以打压房价，但为什么地方政府不约而同地用这些法宝来拉高房价而不是相反呢？这其中最重要的因素在于实施分税制后各地区财政普遍趋紧，拉高房价不但拉动地方GDP高速增长，而且通过进一步拉升一级市场土地转让价格，提高了地方政府的财政收入。除此以外，正如后面将要分析的，开发商、银行和投资者都不希望地产价格下跌，这些集团的利益也是地方政府需要仔细考虑的。

从本质上来说，转让土地的高额收入是一种隐性的税收，购买者通过支付高房价间接地缴纳了税收。表面上看纳税人即购房者多是富裕阶层，但由于购房款的很大一部分来自于银行信贷，在通货膨胀率高于名义利率的负利率情况下借款人受益而存款人受损，因此税收虽然有一部分是由购买者缴纳的，但也有部分是由广大未购房的储户所承担。由于高企的通货膨胀率和房地产开发也一定的关系，地方政府的土地转让收入实际上来自于全体居民，无论其是否购房。

2. 购买者
购买者可以分为三类人，一是以居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口增长率相关，保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法形成与卖方讨价还价的能力。与房地产市场相反，目前的车市上因为不存在“投资者”，所有的消费者可以默契地持币待购，迫使厂商降价。

在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击，对于价格的走向有重要的影响。地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资需求越来越旺盛，跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步的上涨。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。

当然，如果有一个比地方政府更强更有力的博弈者能够改变跟风者的预期，使其相信价格更有可能下跌而不是上涨，那么跟风者就会选择持币待购，这会反过来影响投资者的信心，使其抛出部分房产，形成房地产价格下跌的趋势，消费者就可能在较为合理的价位购买到房产。但很遗憾的是，正如后面所分析的，在这个问题上唯一可能比地方政府更强的博弈者是中央银行，但出于对金融系统稳定性的考虑，央行不会希望房价暴跌，现有水平应该是央行即使不满意但也还可以接受的价位。

3. 开发商
与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的“共谋”，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。要知道价格可以由生产者说了算，购买量可不是由生产者说了算的，为什么唯独房地产开发商如此步调一致地不断涨价，宁可雇人排号，“自产自销”也要坚持高的价格？

没有价格战的原因主要有两点，一是前面所述的购买者中有一批投资者和“追涨杀跌”的跟风者，投资者强调“保值增值”，而跟风者非高价不买。无论哪一个开发商，必须把他的楼盘营造出一个销售火爆的局面，一个价格节节上涨的趋势，否则就很难说服投资者房产有增值的空间，很难对跟风者造成“不买就等于亏损”的预期。

第二个原因是房地产开发的高资金密度和高负债率，这个特点决定每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房产价格上涨的预期。由于房产开发资金回笼的主要方式是后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款，而个人住房贷款是以房产本身为抵押的，因此即使销售不畅开发商也不能用降价的方式促销，否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期，很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款，这对资金需求量大而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。即使该开发商能挺过来，商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力，不愿提供下一个项目的房地产开发贷款。与此相反，只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势，投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入，也只有这样才能给银行 “再等一等”的期望，避免银行执行抵押。说得形象一点，这是一种有效的“拉高出货”的方式。

从以上两点来看，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到。从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人，一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费。

4. 商业银行
无论购买者如何的“不成熟”，相信房价只涨不跌；无论开发商如何大胆，敢于不计成本地借贷；如果没有商业银行的信贷支撑，房地产价格似乎很难达到现在的高度。通过银行，购买者获得了“财务杠杆”：首付20～30%即可获得资产的全部收益；开发商也可凭借35%（原为20%）的自有资本即可完成整个项目。为什么银行愿意给含有泡沫的房地产市场贷款？是因为银行认为没有泡沫，还是因为银行相信即使有泡沫也不会破裂？虽然我们很难了解银行对房地产市场的看法，但可以肯定，对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业，无论房地产价格是否虚高，只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号，商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。

对于银行管理者来说，如果房地产价格没有泡沫，那么提供贷款当然是正常的；如果虚高了，在不能确定泡沫有多大、是否会破裂、什么时候破裂的情况下，所有银行管理者都会发现：既然其他银行都不认为房地产有风险而积极开拓，那么我最好还是选择跟进。否则如果对房地产采取保守的态度，不但意味着在整个信贷投放占10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力，而且意味着对所有贷款最重要的抵押物——房屋和土地采取保守的态度，这将导致自己所管理的银行的贷款、存款、票据等所有业务全面收缩，自己不但在当期很难向上下级交代，而且未来也可能被证明是错误的；相反如果选择追随大流，泡沫没有破灭当然最好，即使破灭了最多自己也只承担有限的责任，更何况这种市场变化的责任也很难被认为是个人的责任。

理论上银行的所有者应该对风险敏感，非常警惕可能的泡沫，从而限制信贷的投放；但即使是在西方，对于银行这种复杂的大企业来说，管理者也往往就是事实上的控制人。更何况是在中国，名义上的股东——国家通常是缺位的。此外，各家中资银行普遍对房地产抱有积极的态度与居民的高储蓄率和银行业缺乏竞争有很强的关系。目前中国投资渠道缺乏，居民把大量的收入存入银行，巨额的存差使得银行没有经历过流动性危机，因此敢于在房地产市场长期投入。因为即使将来房地产市场出现资金回笼不顺畅的情况，也可以通过不断的转贷，通过长期的经济增长最终消化这些投入。显然，商业银行是没有动力控制房价泡沫的。

5. 中央银行
虽然地方政府可以用三大法宝给购买者造成错觉，成功地鼓励开发商和银行追求高风险高收益的行为，但在影响房地产价格的因素链条里，有地方政府无法控制的关键一环——资金价格，也就是利率。中央银行为了控制通货膨胀和金融系统稳定，有很强的动力用利率和相关政策控制房地产价格上涨，前不久的加息和一年以前出台的121号文件就是鲜明的例子。

之所以控制通胀必须控制房地产价格，是因为房地产是一个上下游链条非常长的产业，房地产价格的上升直接拉动钢材、水泥的价格和需求，而这两种高能耗产品的需求直接导致电能的紧张，而电能的紧张又引致煤炭价格和铁路运输的压力上升，因此房地产价格的持续上升必然使CPI难以控制。央行要控制CPI，必须设法控制房地产价格。

对于中国这样一个市场经济还不完善的国家，央行的确不会仅仅为了房地产价格高估而上调利率，控制通货膨胀。但当通货膨胀使得底层群众生活出现困难，社会有不安定因素出现的时候，中央政府的行动是会很坚决的。当前一些地区大米和猪肉价格上涨40%以上，很多下岗和离退休职工的家庭生活出现艰难，社会出现不稳定因素。另一方面，即使是对普通民众，存款利率在税前也只有通胀率的一半左右，相当于一种隐性的税收，这也会引起社会的不满。在稳定压倒一切的前提下，控制通胀、控制通胀源头之一的房地产价格应该是央行考虑的主要因素之一。

同时，为了避免出现上世纪80年代末期日本房地产泡沫和上世纪90年代末期香港房地产泡沫破灭后给金融体系和整体经济带来的灾难性打击，央行会密切关注房地产市场的走向。与上世纪80年代后半期日本的情况相仿，为启动经济央行自1999年以来向经济注入了大量的流动性，1999年底M2只有117638.10亿元，2003年初达到188918.38亿元，但这段时间的CPI几乎都是负的，如此多的流动性没有被消费吸收，而且股票市场自2001年以来也是一片萧条，因此最大的可能性就是流入房地产市场。如果这样巨大规模的资产价格过于偏离其基本面，万一其价格下跌，给经济带来的打击将是毁灭性的。

央行另一个担心的因素在于可能有大量的热钱被用于房地产市场的炒作，而热钱是央行无法控制的。截至今年9月底，我国的外汇储备有5145亿美元，而2002年底只有2864亿美元，不到两年的时间增加了2281亿美元，也就意味着向市场注入了近19000亿元人民币的流动性。由于我国国债市场不发达，尽管央行采用了央行票据进行冲销，但相信仍有大量流动性被注入市场，这些流动性有相当一部分转成热钱。一旦出现诸如美联储加息、人民币升值、中国通胀率持续上升等使热钱考虑收益和风险后大量流出中国的情况，央行将被迫收回人民币兑出美元，巨额流动性将退出循环，加上货币的乘数效应，整个宏观经济会出现全面的银根紧缩，而首当其冲可能出现流动性危机的就是房地产行业。

如果房地产泡沫破灭，大量金融机构尤其是银行将出现巨额不良资产，这在加入WTO的全球竞争环境下将是难以生存的，金融系统很可能出现动荡并像1997年亚洲金融危机一样传导到实体经济。因此央行有很强的动力去控制房地产价格以目前的两位数的速度上涨。

既便如此，央行也不愿意房地产市场出现大幅下跌。因为这将使商业银行立即出现大量不良贷款，当期就将严重威胁金融系统的稳定，对央行来说这种情况比泡沫不破还要糟糕，是其最不愿意看到的。

综合以上分析，可以认为目前的房价可能是市场博弈各方达成妥协的一个结果，即使有20-30％的泡沫也不太可能出现太大下跌。央行出于稳定社会、保证经济持续发展的考虑，有很强的动力控制房地产价格进一步上涨，但其自身也不愿意看到房地产价格急剧下跌造成对金融系统即期稳定的威胁。而地方政府为了维系其财政收入的来源，会继续垄断土地市场，运用政策，引导舆论，保持房地产市场价格稳定。在不能解决地方政府财政来源的情况下，中央政府也不太可能强压地方政府平价供给大量土地，平抑房地产市场价格。此外投资者和开发商害怕破产，商业银行担心出现不良贷款，也都不希望房地产价格下跌。可以说，目前价位使各方的利益都得到了考虑，社会比较稳定也没有受到太大威胁。如果房地产价格没有进一步的过激表现，在目前水平保持大致稳定，等待经济发展水平的提升来消化高估的房价，对各方来讲，都是个麻烦最小的选择。

三、虽然房价不会大跌，但也决不是什么好事
在上面两部分，我们说明了中国目前的房地产价格被明显高估了，而且这一高估在短期内很难用市场自身的力量加以调节，在没有足够强力的外部冲击的条件下，价格回复到合理水平的可能性不大。但是我们必须看到，虽然房价不会出现大幅下跌，但维持一个扭曲的价格的损失也是巨大的。

首先，扭曲的价格意味着巨大的福利损失。从前面的分析中，读者可以看出，我们的价值判断是以消费者的福利为标准的。在现有的价格形成机制下，房价确实还有提升空间而不至于很快地引发其他问题，但是消费者的福利却会受到更严重的侵害。有人提出，不可能通过市场来解决所有的住房需求，对于低收入阶层的住房需求，应该有政府的力量介入，对这个看法我们是赞成的。但是我们认为，市场的合理价格水平至少应该保证中等收入的居民可以买得起中等价格水平的住房，这样大部分人可以通过市场这个交易成本最低的手段解决住房需求。如果价格水平明显高出这个合理水平，资源配置的效率就会严重降低。举个例子来说明这件事，比如政府可以采用控制供给的方式把上海的住宅均价提高到每平方米5万元，以这个房价政府可以获得大量的土地收入，即使在这个价格水平上，仍然会有收入最高的10%的人和外来的精英可以买得起，那么就让这10%的人通过市场得到住房，而其他90%的人通过政府提供住房或者补贴的方式解决住房问题，这种解决方案与把价格控制在合理水平，让绝大部分人可以通过市场解决住房相比，那个配置效率更高呢？现实中的价格当然还没有达到这么夸张的程度，但只要价格不合理就会存在效率损失。

在上面的例子里，一个隐含的假定是政府认为解决剩下90%的人的住房需求是它的责任，如果它可以不负这个责任，那么多高价格的配置都是有效的。在经济学中，对政策判断的最终标准是消费者的福利最大化。在市场经济条件下，政府的主要职能就是为实现消费者福利最大化的资源配置提供制度环境。如果在现实中政府愿意实践这一准则，那么市场上就不应该出现严重背离消费者支付能力的住房价格。

对于政府来说，和房地产价格上涨与市场繁荣相比，更应该关注的是人们的居住条件是否改善了？市场繁荣使哪些人承受了哪些损失？在很多情形下，市场繁荣与社会福利改善并不必然划等号，比如近几年来接连不断的拆迁事件就与房地产市场繁荣有直接关系。

其次，维持高房价牺牲掉的是长期的经济增长潜力和在国际经济竞争格局中的有利地位。经济学理论中有个理性预期学派，这一派理论认为，如果有一个经济结果在未来一定会实现，那么在均衡条件下这个结果明天就会实现。比如今天晚上政府宣布在明年1月1日，货币贬值一半，那么均衡的结果是明天一早货币就贬值一半了。在房地产市场上似乎在发生同样的事，大家都预期上海一定在未来10年和20年内成为国际金融中心，而国际金融中心的房价都不低于5万元，中国的经济形势这么好，上海的房价比别的金融中心应该还高。那么在理想的理性预期条件下，上海明天的房价就应该变成5万元，现实中考虑风险调整的因素实际价格没有这么高。似乎这个结论与理论是一致的，但是这里有一个严重的问题，那就是如果上海房价明天真的成了5万元，那么10年或20年后它可能就成不了国际金融中心了。现在的上海房价中已经包含了一定的这样的预期，但是这个预期却未必会像货币市场上那样是理性的。

预期未来的价格在今天就实现透支的是未来的增长潜力，提高要素价格对整个经济是一个负面冲击。就像高企的石油价格会降低经济增长一样，高昂的房价和地价同样会使经济背上沉重负担。低廉的人工成本和土地价格使国际资本纷纷流入中国，使中国有可能实现成为“世界工厂”的目标，而庞大的人口和沉重的就业压力也使中国的经济发展和社会稳定离不开国际资本流入。但是如果有一天，中国的人工成本和土地价格提高到影响地区竞争力的程度，资本会毫不犹豫地选择离开，这就像日本80年代中期以后发生的事情一样。但是中国与日本当初不一样的地方在于，日本没有现在中国这么大的就业压力和待城市化人口，中国也没有日本那样能承受经济连年衰退的经济实力。所以，中国必须控制房价和地价才能保证国家的长期经济增长、全球竞争能力、持续的就业以及社会稳定。

第三，不当的房地产价格扭曲了整个经济的价格体系，是造成宏观经济失衡的主要根源之一。2002年开始，中国的宏观经济开始走出通缩。还不到1年时间，宏观经济迅速出现了行业分化，基础原材料、建材、能源等行业投资大幅增加，钢铁、水泥、电解铝等房地产业的上游行业出现了价格大幅上涨，而大部分一般工业品和消费品行业依然处于需求紧缩、价格低迷的状态。宏观经济出现的产业失衡与终端产品——房地产发出的价格信号有直接关联。当房地产市场出现步步走高的趋势，局部地区出现市场火爆，直接拉动了建筑行业的需求，加上当时正在实行积极的财政政策，各地正在进行着大量的基础设施建设，房地产市场升温带来的增量需求与当时已经紧绷的基础原材料市场开始了资源争夺，导致钢铁、水泥等建材产品甚至出现了翻番的价格上扬，吸引了各路资本纷纷进入这些行业，再加上金融体系的推波助澜，整个经济的资源大规模、迅速地向房地产相关行业倾斜，同时使流入其他行业的资源进一步减少，加剧了其他行业的萧条。

因为这个价格信号而流入到钢铁、水泥等行业所形成的生产能力如果可以被以后的房地产市场需求吸收，这个价格就没有太多严重后果，但是这种情况是不可能发生的。根据建设部的数据，2003年，我国城镇新建住宅8.6亿平方米，2004年的数字应该更高。按照这个速度，相当于城镇居民每人每年增加2平方米左右的建筑面积，而2002年之前的5年里，这个数字的平均值为0.8平方米。就算考虑到每年新增的城市化人口占去的面积，要让每年每人吸纳1.5平方米以上的建筑面积几乎是不可能的。这就意味着为这种爆发式增长的房地产市场准备的上游生产能力很可能放空，同时直接影响了今后在这些产业里的投资流量，最终会加剧经济波动。

总之，疯狂过，总要付点代价。





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凉风有兴，秋月无边，亏我思家的情绪好比度日如年......